مفروز الرعیه : قوانین مربوط به تقسیم زمین به صورت مفروز الرعیه

مفروز الرعیه یعنی چه؟

کلمه مفروز الرعیه از مفروز گرفته شده است. مفروز الرعیه در برابر مشاع زمانی به کار می رود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد.

یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود

در ابتدا بهتر است مفهوم مال مشاع و مفروز را به خوبی بدانید .

مال مشاع یعنی چه ؟

مال مشاع یا مال شریکی به گفته عرف، به مالی گفته می شود که بین چند نفر مشترک است و تمام افراد که بیش از یک نفر هستند در ذره به ذره و در سانتی متر در سانتی متر آن شریک هستند .

به گونه ای که یکی از شرکا نمی تواند بدون اجازه بقیه شرکا تصرف در آن کند.

برای تصرف نیازمند اجازه سایر شرکا است و حتی نمی تواند بگوید چون من صاحب ۲ دانگ هستم پس این اتاق یا این متراژ از خانه یا زمین برای من است و من در آن تصرف می کنم زیرا همچنان که گفتیم شرکا در مال مشاع در ذره به ذره مال شریک هستند و حتی آن جایی را که شریک در نظر گرفته ولو اندک باشد باز هم میان همه شرکا مشترک است و جز با رضایت آنان حق تصرف ندارد.

مثال مال مشاع

فرض کنید شخص فوت شده و خانه وی به عنوان ماترک به فرزندان وی رسیده در اینجا تا قبل از تقسیم کردن مال، آن مال بین ورثه مشاع و مشترک محسوب می شود. و تمام احکام بالا در مورد آن جاری است تا زمانی که بین آنان تقسیم بشود.

در واقع در مال مشاع، سهم هریک از شرکا معلوم است. مثلا یک سوم، یا دو سوم یا دو دانگ یا سه دانگ و … اما از نظر فیزیکی مشخص نیست که این دو دانگ یا یک سوم دقیقا کجای مال یا ملک است.

لذا فعلا تا زمانی که تقسیم نشده فردی هم که حتی مالک یک دانگ است در تمام مال با فردی که مالک ۵ دانگ است حق مساوی دارد.

مال مفروز یعنی چه ؟

ملک مفروز در واقع یک مالک دارد و همان ملک مشاع در قبل بوده که الان هر شریک به تقسیم سهم خود از مال دست زده است پس مال مفروز به معنی مال تقسیم شده است که دیگر شریکی در کار نخواهد بود.

مثال مال مفروز

فرض کنید از فرد متوفی زمینی ۵۰۰ متری به ارث رسیده و دو پسر هم از وی به جا مانده در اینجا دو پسر هنگام تقسیم به افراز ۲۵۰ متر به یک پسر و ۲۵۰ متر به پسر دیگر می افتد. حال هر کدام می توانند مستقلاً درباره مال جدا شده خود تصمیم بگیرند و در آن تصرف کنند و در حال حاضر هر یک مال خود را استقلال بخشیده اند.

نکته ای که باید به آن دقت داشت و کارشناس، آن را مورد نظر قرار می دهد این است که در افراز باید تمام قسمت ها دارای ارزش یکسان باشد وگرنه افراز ممکن نیست و باید تقسیم به تعدیل صورت گیرد.

حال که معنای مفروز و افراز را دانستیم که به معنای جدا کردن سهم شریک از مال مشترک است. افراز نوعی از نوع تقسیم کردن است. در واقع مالی که مشاع است؛ اگر بخواهیم آن را بین شرکا تقسیم کنیم یک نوع این تقسیم کردن افراز است.

حال اگر مال قابل افراز نبود سراغ موارد بعدی تقسیم مثل تعدیل یا فروش خواهیم رفت.

در هر حال صلاحیت افراز مال یا ملک در اختیار دو مرجع است.

یک مرجع اداره ثبت است که ملک را افراز میکند و آن زمانی است که جریان ثبتی ملک پایان پذیرفته است و بین شرکا هم فردی غایب یا محجور نباشد. اما اگر جریان ثبتی ملک تمام نشده و حتی تمام شده ولی بین شرکا محجور یا غایب وجود دارد امر افراز با دادگاه خواهد بود.

مثلا : در زمین های کشاورزی می گویند که سهم من از اینجا تا فلان جا و سهم فلانی هم از این محل تا فلان محل یا اینکه مثلا قسمت پایین زمین به شخصی داده می شود و قسمت بالای زمین هم با توافق شبه شخص دیگر در اینجا عمل افراز به صورت عملی و با توافق انجام شده که به آن افراز عملی میگویند یا به آن مفروز الرعیه گفته میشود. پس مفروز الرعیه به افراز عملی اشخاص بین خود گفته می شود.

نتیجه گیری :

افراز به عمل جدا کردن سهم هر یک از شرکای مال مشترک گفته می شود و اگر مال افراز شود به آن مال مفروز گفته می شود؛ یعنی مالی که مشترک نیست و یک مالک دارد.‌ حال مفروز الرعیه به موردی از افراز اطلاق می شود که بین شرکا به صورت توافقی و عملی انجام شده، بدون رفتن به دادگاه و یا اداره ثبت این امر بیشتر در قدیم و در املاکی که ثبت نشده اند جاری بوده و جاری است.

لذا مفروز الرعیه به معنای تقسیم عملی یا افراز عملی است.

این امر معتبر است و اگر کسی مزاحمت ایجاد کند یا مانع استفاده از آن بشود می توان از آن رفع مزاحمت کرد.