شرایط انتقال سند خانه؛ تمام مدارک و شرایط برای انتقال سند در دفترخانه

هم اکنون در نظام حقوقی ایران، قدم آخر جهت به مالکیت درآمد ملک، انتقال سند خانه است. همچنین سند زدن خانه بیشتر به شکل تک برگ بوده و صدور آن بایستی روی برگه چاپی ویژه انجام گیرد. پس مسئولیت قانونی صدور همه اسناد به عهده دفاتر اسناد رسمی می باشد.

فروشنده نیز به دلیل قراردادی که با فرد خریدار می بندد بایستی در دفترخانه با تاریخ از قبل تعیین شده حضور یابد تا جهت سند زدن خانه اقدام نماید. البته انتقال مالکیت ملک یا خانه از طریق همان عقد بیع یا روش خرید و فروش صورت می گیرد. اما روش قانونی دیگر موجود می باشد که مالک بدون فروختن ملک می تواند مالکیت آن را به همسر یا فرزند واگذار نماید.

روش های انتقال سند خانه

برخی از افراد قصد دارند که مالکیت دارایی های غیر منقول را به همسر یا فرزندان خود انتقال دهند. پس انتقال سند خانه بر مبنای قانون مدنی بایستی با هدف قانونی صورت گیرد. بنابراین بین طرفین بایستی قراردادی بسته شود یا رابطه قانونی همچون وراثت مابین آنها وجود داشته باشد. همچنین در حقوق ایران مراحل سند زدن خانه با توجه به اینکه موجبات واگذاری مالکیت چه باشد کاملا متفاوت خواهد بود. پس مراحل انتقال سند ملک یا خانه به شرح زیر است.

انتقال سند خانه با تنظیم مبایعه نامه

نخستین مرحله انتقال سند خانه در دفاتر دولتی همان عقد بیع است که با توجه به مبایعه نامه یا قولنامه در سه مرحله و در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می گردد. البته مبایعه نامه شامل موضوعات اصلی معامله همچون قیمت معامله و ملک مورد نظر می باشد. همچنین در پرتو اصل آزادی و بر اساس ماده 10 مربوط به قانون مدنی، تعهدات هر کدام از طرفین در مبایعه نامه، مکان و زمان ایفای آن مشخص می شود.

پس قدم آخر در قرارداد بیع همان صدور سند مالکیت است. درنتیجه یکی از موضوعات مهم و اصلی که در مبایعه نامه درج می گردد همان مراحل واگذاری سند ملک یا خانه است. ناگفته نماند که مراحل زدن سند خانه در این روش به شرح زیر می باشد.

• شناسنامه انتقال دهنده و گیرنده و کپی از آن
• مبایعه نامه و کپی از آن
• استعلامات مرتبط با شهرداری جهت نبود بدهی خانه مورد انتقال
• وجود سند رسمی مالکیت خانه و درج نام انتقال دهنده در نقش دارنده ملک

پس یکی از مراحل اصلی در سند زدن خانه همان بیع یا عقد نمودن است. پس طرفین پیش از مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی مابین خود به عنوان فروشنده و خریدار و در دفاتر مشاورین املاک یم مبایعه نامه تنظیم می نمایند. سپس در سامانه املاک و مستغلات کشور ثبت نموده و کد رهگیری را دریافت می نمایند.

انتقال سند خانه به روش صلح معوض

صلح همچون بیع نیز یکی از عقود اسلامی می باشد. البته بیع عقدی معوض بوده و پرداخت مالی به مثال بهای مورد معامله جهت تحقق بیع الزامی است. اما عقد صلح غیر معوض می باشد و نیازی به پرداخت بها برای انتقال مالکیت نیست.

پس انتقال گیرنده و مالک فعلی خانه با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه مدارک جهت واگذاری مالکیت ملک غیر منقول اقدامات لازم را انجام می دهند. بنابراین به محض تکمیل عقد صلح بایستی سر دفتر اسناد رسمی جهت صادر نمودن مالکیت تک برگ به اسم انتقال گیرنده یا مالک جدید اقدام نماید.

انتقال سند خانه با هبه کردن ملک

هبه یکی دیگر از عقود اسلامی بوده که مالک مالی، کاملا رایگان آن را به مالکیت فرد دیگری در می آورد. پس یکی از روش های انتقال سند خانه همان هبه کردن مال مذکور به فرد است. همچنین هبه یک عقد عینی بوده و تا زمانی که مال موهوبه در اختیار هبه گیرنده واقع نگردد این عقد محقق نشده و فرد واهب قادر است که از هبه رجوع نماید. بنابراین سند زدن خانه با روش هبه کردن برای خانه و دیگر اموال غیر منقول صدق می کند.

در صورت هبه نمودن بایستی ملک تحت تصرف شخص هبه گیرنده واقع گردد. در نهایت این روش سند زدن خانه، انتقال مالکیت مال غیر منقول و انتقال مالکیت جهت قطعی نمودن هبه باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه شود. سپس با پرداخت حق و تهیه استعلامات ضروری ثبت گردد.

مطلب مشابه: سند تک برگ | مراحل گرفتن سند تک برگی و مدارک مورد نیاز

تک برگ کردن سند خانه

یکی از نکات مهم در تک برگ کردن سند خانه این است که فقط مبایعه نامه قطعیت و روش صدور سند مالکیت به اسم خریدار را مشخص نمی کند. پس دیگر اسناد تعیین کننده همچون اشتراکات، امتیازات و استعلامات در چگونگی صادر نمودن سند مالکیت و مراحل تک برگی کردن در دفترخانه اسناد رسمی حائز اهمیت می باشند.

برای نمونه فروش یک باب خانه با مبایعه نامه، فرد خریدار تعهد دارد در زمان های مشخصی همچون زمان تخلیه خانه بخش تعیین شده ای از قیمت معامله را به شخص فروشنده بپردازد. در نتیجه مرحله آخر تعهد هر دو طرف در مبایعه نامه همان حضور آنها در دفتر اسناد رسمی، واگذاری سند مالکیت و صادر نمودن سند تگ برگ به اسم مالک جدید است.

انتقال سند خانه به اسم فرزند

والدین در بدو حیات می توانند هر گونه تصرفی بر اموال خود داشته باشند بدون اینکه با موانع قانونی روبرو شوند. پس انتقال سند خانه به فرزند تنها مختص پدر یا مادر فوت شده نمی باشد و در زمان حیات آنها نیز صدق می کند. البته روش های مختلفی جهت انتقال ملک به فرزندان موجود می باشند که به شرح زیر هستند.

• سند زدن خانه به اسم فرزند با صلح عمری
• سند زدن خانه به اسم فرزند با عقد هبه
• سند زدن خانه به اسم فرزند از طریق عقد بیع
• سند زدن خانه به اسم فرزند از طریق وصیت پس از حیات

انتقال سند خانه به اسم همسر

مراحل سند زدن خانه به اسم همسر به همین صورت یکی از زوجین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی یا املاک می توانند به فروش ملک و انعقاد قرارداد اقدام نمایند. بنابراین زمانی که زوجین به دفترخانه ثبت اسناد رسمی مراجعه می کنند بایستی به همراه خود مبایعه نامه داشته باشند. سپس با ارائه دادن آنها به دفتردار رسمی پروسه واگذاری سند را به اتمام برسانند.

مراحل انتقال سند خانه از ابتدا تا انتها

یافتن خانه ایده آل، پروسه دردسرسازی بوده و با مراجعه به بنگاه های معاملاتی املاک، برآورد هزینه ها، بررسی وضعیت و انتخاب یکی از موارد خریدار را به چالش می کشد. ولی به محض یافت منزل ایده و انتقال سند خانه، ماجرای جدیدی آغاز می گردد. همچنین بنچاق، مبایعه نامه، انتقال سند و حضور در دفاتر اسناد رسمی از جمله مواردی بوده که طرفین قرارداد با آن مواجه می شوند.

البته سند زدن خانه دارای جزئیاتی بوده که در صورت عدم توجه به آنها، پشیمانی فروشنده و خریدار را به دنبال دارد. در حالت کلی سند زدن خانه یا معامله ملک دارای مراحلی است که به شرح زیر هستند.

مرحله اول: توافق

توافق در واقع مرحله اول بوده که بین فروشنده و خریدار رخ می دهد. پس در این توافق، قول نامه یا نوشته کتبی بین طرفین اخذ می گردد که از موافقت آنها در مورد ملک صحبت می کند. البته مبایعه نامه همان نام حقوقی قولنامه است. قولنامه دارای بار حقوقی نبوده و در صورت دعوا بین طرفین و مراجعه به دادگاه قابل قبول نیست. پس زمانی مبایعه نامه قابل قبول می باشد که 5 مورد زیر در آن صدق کند.

• مشخصات فروشنده (مشخصات شناسنامه ای، آدرس با کدپستی، تلفن ثابت و همراه)
• مشخصات خریدار (مشخصات شناسنامه ای، آدرس با کدپستی، تلفن ثابت و همراه)
• مبیع یا موضوع مورد معامله (مشخصات کامل ثبتی، جغرافیایی و هندسی همچون مساحت خانه یا زمین)
• مبلغ مورد معامله (قیمت کل، قیمت واحد به وجه رایج کشوری که همان تومان یا ریال است.)
• زمان معامله (شامل نحوه و زمان پرداخت به صورت حضوری در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند)

در صورتی که موارد ذکر شده درج نگردد قطعا مبایعه نامه ارزشی نخواهد داشت. همچنین اگر تنها این 5 مورد ذکر شود، مبایعه نامه سست بوده و با افزودن موارد زیر می توان آن را شفاف نمود.

پشیمانی

برای مثال یک فرد خانه ایی را خریده و مبایعه نامه را نوشته است، اما همسر وی خانه را نمی پسندد. پس در مبایعه، بندی به عنوان پشیمانی خریدار یا فروشنده با شرایطی ذکر می شود. همچنین برای پشیمانی باید زمانی همچون بعد از یک شبانه روز باید درج گردد. در نهایت مبلغی جهت خسارت ناشی از پشیمانی در نظر گرفته می شود که در مبایعه نامه وجود دارد.

گول خوردن

در این گونه معاملات واژه ای تحت عنوان خیارات وجود داشته و خیار همان اختیار و توانایی فسخ معامله می باشد. همچنین خیارات انواع مختلفی همچون فاحش، تدلیس، غبن و مجلس دارد. به طور کلی در مبایعه نامه طرفین خیارات را از خود ساقط نموده و جمله معروف اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش درج می کنند.

این جمله بدین معنی است که طرفین با علم اینکه هیچ گونه اتفاقی نیفتاده و معامله را انجام می دهند و به تحت هیچ شرایطی آن را فسخ نمی نمایند. زمانی که فروشنده یا خریدار با ساقط کردن اختیار خیارات از خود بعد از اتمام معامله به این نتیجه می رسد که گول خورده است. پس در چنین شرایطی قادر به انجام کاری نبوده و نباید معامله را بر هم بزند.

منصوبات و ملزومات

زمانی که فردی اقدام به انتقال سند خانه می نماید برخی از وسایل زیر مجموعه ملک محسوب می شود. برای مثال فرد خانه را با خط تلفن، موکت، کابینت، موتورخانه و … خریداری می نماید. پس تا جای ممکن منصوبات داخل مبایعه نامه را شفاف بنویسید و امضای حداقل دو شاهد را از یاد نبرید.

همچنین نحوه پرداخت هزینه های واگذاری سند نیز باید ذکر شود. البته برخی از این هزینه برعهده خریدار و برخی دیگر بر عهده فروشنده می باشد و بدهی های آن باید تا روز تحویل ملک صاف شود. شرایط دیگری نیز وجود دارد و فرد به عنوان خریدار ممکن است امروز خانه را تحویل بگیرد اما سال بعد به فکر زدن سند باشد. بنابراین در این وضعیت همه هزینه ها بر عهده خریدار است.

مرحله دوم: دریافت کد رهگیری

تا به این لحظه طرفین معامله به توافق رسیده و مبایعه نامه را کی نویسند. ولی مبایعه نامه مختص به همان خریدار نبوده و به احتمال زیاد آن را به نفرات دیگر بفروشد. پس جهت پیشگیری از چنین اتفاقی به محض تنظیم مبایعه نامه باید طرفین به بنگاه های معامله املاک مراجعه نمایند و سند را در سیستم نرم افزاری جامع به ثبت برسانند. بنابراین مشخصات ملک، فروشنده و خریدار ثبت می شود و کد رهگیری صادر می گردد.

البته این سیستم به صورت سراسری بوده و فروشنده قادر به فروش ملک به نفرات متعدد نمی باشد. درنتیجه سیستم خطا را نشان داده و از صدور کد رهگیری به این ملک خبر می دهد. ناگفته نماند که صدور کد رهگیری به منظور سلامت معامله بوده و از جمله مراحل مهم جهت سند زدن خانه به شمار می رود.

مرحله سوم: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله خریدار هیچ عملی را انجام نمی دهد و فروشنده بایستی با اصل سند و شناسنامه در یکی از دفاتر اسناد رسمی حضور یابد. البته این دفتر لیست مدارک مدنظر جهت تشکیل پرونده را در اختیار فروشنده قرار داده تا همه آنها را مهیا نماید. بنابراین مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده به شرح زیر هستند.

• اصل و کپی سند مالکیت
• اصل و کپی بنچاق
• شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله
• اصل و کپی وکالت نامه
• اصل و کپی پایان کار و یا نامه بازدید بخشداری یا شهرداری یا عدم خلافی شهرداری
• اصل و کپی حصر وراثت
• اصل و کپی فرم مالیات بر ارث

مرحله چهارم: انتقال سند

طبق تاریخ درج شده در مبایعه نامه باید خریدار و فروشنده جهت انتقال سند خانه به دفترخانه مراجعه کنند. همچنین اگر یکی از طرفین مانند فروشنده در دفتر اسناد رسمی حضور نیابد طرف دیگر با وی تماس گرفته و تا ساعات اداری در دفترخانه می ماند. در صورت عدم حضور فروشنده، فرد خریدار می تواند گواهی عدم حضور را دریافت نماید. سپس اگر خریدار همچنان قادر به یافتن فروشنده نبود با در دست داشتن گواهی عدم حضور می تواند به دادگاه مراجعه کند و هزینه مربوط پشیمانی را از فروشنده دریافت کند.

بنچاق چیست؟

بنچاق یک برگه کاغذ A2 بوده که مشخصات خریدار و فروشنده، تمام هزینه های طرفین و آدرس در آن درج شده است. پس برای انتقال سند خانه به بنچاق نیاز است که داستان ملک در آن درج شده و پیش نیاز و پیوست هر سند می باشد. همچنین به لحاظ اسنادی در رتبه دوم قرار دارد و بدون آن نیز می توان معامله را انجام داد. البته در هر دفترخانه باید یک نسخه از برگ A2 یا بنچاق وجود داشته باشد.

مطلب مشابه: مدارک مورد نیاز سند زدن ملک و مراحلی که باید طی کنید