خلع ید چیست و حکم خلع ید در قانون ایران چگونه است

پیشگفتار

دعوای خلع ید یک دعوای حقوقی است و هنگامی قابل طرح است که مال غیرمنقول مانند زمین، خانه، مغازه، آپارتمان توسط شخصی غیر از مالک تصرف شود و متصرف از آن رفع تصرف ننماید. در چنین شرایطی مالک با طرح این دعوا از دادگاه می‌خواهد که ملک را از تصرف و ید غیرقانونی و غیرمجاز شخص خارج کرده و به او تحویل نماید. در طرح دعوای خلع ید باید به چند نکته توجه کرد: نکته اول اینکه تصرف در مال غیرمنقول ممکن است به صورت استیلا به نحو عدوان یا اثبات ید باشد یعنی اینکه یا شخص متصرف باید در ابتدا بدون مجوز و با زور ملک را غصب نماید و یا اینکه ورود و تصرف ابتدایی او با اجازه مالک و قانونی باشد اما ادامه حضور او غیرقانونی است. نکته بعدی که باید بدان توجه نمود این است که برای طرح دعوای خلع ید باید مالکیت مالک اثبات شده باشد یعنی یا دارای سند قطعی مالکیت باشد و یا اگر سند رسمی وجود ندارد به طرح دعوای اثبات مالکیت همزمان با طرح دعوای خلع ید یا پیش از آن بپردازد. در دعوای خلع ید اثبات سابقه تصرف، ملاک عمل نخواهد بود. طرح دعوای خلع ید باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود و هزینه دادرسی آن نیز هزینه دادرسی دعاوی مالی است که براساس قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه خواهد شد. در ادامه بحث ارکان دعوای خلع ید بیان می‌گردد.

ارکان دعوی خلع ید

1. مالکیت خواهان: برای طرح دعوای خلع ید اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد بحث مالکیت خواهان یا مالک آن ملک است. مالک ملک یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا باید جهت اثبات مالکیت و یا تنفید منشأ انتقال به او از دادگاه اقدام کند و سپس جهت طرح دعوای خلع ید اقامه دعوا نماید. البته به طور همزمان نیز می‌تواند این دو دعوا را مطرح کند که در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی می‌کند.

2. غیرمنقول بودن موضوع دعوا: فقط زمانی می‌توانید به طرح دعوای خلع ید بپردازید که نسبت به مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه، آپارتمان، تصرف غیرقانونی صورت گرفته باشد. یعنی اگر شخصی اتومبیل شما را به صورت غیرقانونی از تصرف شما خارج نماید نمی‌توانید به طرح این دعوا بپردازید.

3. استیلاء نسبت به حق غیر و اثبات ید بر مال دیگری: اگر شخصی به صورت غیرمجاز به ملک دیگری وارد شود و آن را تصرف نماید و همینطور زمانی که حضور ابتدایی او در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از ارکان این دعوا خواهد بود. موضوعی که باید بدان توجه نمود این است که اگر شخص مانع استفاده مالک از ملک شود اما خود نیز تصرف ننماید نمی توان جهت طرح این دعوا اقدام‌کرد.

4. عدوانی بودن تصرفات متصرف: صرف تصرف متصرف کافی نمی‌باشد و باید غیرقانونی بودن تصرف اثبات گردد. حتی اگر در ابتدای ورود قانونی باشد اما ادامه آن به صورت غیرقانونی باشد از موارد طرح این دعوا خواهد بود.

خلع ید ملک مشاعی

ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که دو یا چند نفر به صورت مشاع در آن ملک شریک باشند. شراکت مشاعی به این نحو است که هریک از شرکا در جزء جزء ملک شریکند و هیچ یک از شرکا نمی توانند بگویند که مالک کدام قسمت ملک می‌باشند. اگر شریکی بدون اجازه سایر شرکا ملک مشاع را تصرف نماید، هریک از شرکا می‌توانند به طرح دعوای خلع ید بپردازند. ممکن است ملکی که مشاعی است توسط سایرین غیر از شرکا تصرف شود که در چنین حالتی نیز هریک از شرکا می‌توانند اقدام نمایند و به طرح دعوای خلع یدبپردازند. دعوای خلع ید نسبت به قسمت های اشتراکی آپارتمان‌ها قابل طرح است و اگر یکی از ساکنین قسمت اشتراکی آپارتمان را به تصرف خود درآورد، هریک از ساکنین واحدهای دیگر می‌توانند برای خلع ید اقدام کنند.

طرح دعوای خلع ید علیه مستأجر

در صورتی که شما به عنوان مالک، ملکی را به موجب قرارداد به عنوان اجاره به دیگری واگذار می نمایید شخص مستأجر می‌بایست با پایان مدت اجاره، یا قرارداد اجاره را تمدید کند و یا ملک را تخلیه نماید. در صورتی که مستأجر تصمیمی بر تخلیه ملک مورد اجاره نداشته باشد در چنین شرایطی مالک می‌بایست با طرح دعوای تخلیه ید که در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد جهت تخلیه ملک اقدام کند و در چنین شرایطی به دلیل وجود قرارداد امکان طرح دعوای خلع ید علیه مستأجر وجود ندارد. اگر قراردادی بین مالک و شخص متصرف وجود نداشته باشد و مالک ادامه تصرف شخص را دیگر اجازه ندهد در چنین شرایطی طرح دعوای خلع ید امکان پذیر خواهد بود که در صلاحیت دادگاه قرار دارد. این توضیحات تفاوت خلع ید و تخلیه ید را نیز برای شما آشکار خواهد نمود.

طرح دعوای خلع ید از سوی مستأجر

در صورتی که ملکی به اجاره واگذار شده باشد و شخصی ملک را به تصرف خود درآورد باتوجه به اینکه مستأجر مالک منافع ملک است و نه مالک عین ملک، طرح دعوای خلع ید از سوی مستأجر در دادگاه شنیده نخواهد شد و منتهی به رد این دعوا می‌شود. در چنین شرایطی مستاجر باید دعوای رفع تصرف و مزاحمت را اقامه کند تا بتواند به هدف خود که رفع تصرف از ملکی که مالک منافع آن است برسد.

اعتراض به اجرای حکم خلع ید

درصورتی که حکم خلع ید صادر شده باشد و ملک در تصرف محکوم علیه (کسی که حکم علیه او صادر شده است) قرار داشته باشد، حکم اجرا خواهد شد و اعتراض محکوم علیه مانع توقف عملیات اجرائی نمی‌گردد مگر اینکه حکم به نحو غیابی صادر شده باشد. اما اگر ملک در تصرف اشخاص ثالث قرار داشته باشد و شخص متصرف مدعی حقی نسبت به ملک باشد مأمور اجرا به او یک هفته فرصت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه نماید و در صورتی که ظرف 15 روز از پایان این مهلت دستوری مبنی بر توقف یا تأخیر در اجرای حکم به واحد اجرا ارائه نشود، حکم اجرا خواهد شد.

مدت زمان خلع ید

برای طرح دعوای خلع ید ابتدا باید دادخواست خلع ید تنظیم و از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود. سپس بعد از تعیین شعبه، وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوت می‌شوند و دادگاه در صورت غیرقانونی بودن تصرف خوانده نسبت به صدور رای به نفع مالک اقدام می‌نماید و رای صادره پس از گذشتن مهلت های اعتراض، قطعی و سپس وارد روند اجرا شده و حکم اجرا خواهد شد. البته باید گفت که مدت زمان خلع ید به موارد مختلفی بستگی خواهد داشت که از جمله آن دفعاتی است که دادگاه وقت رسیدگی تعیین می‌کند، اعتراض های وارده بر حکم و نحوه اجرای حکم است که بر اساس تجربه، بیشتر از شش ماه به طول می‌انجامد.