از آنجا که پس از ارائه درخواست تصویب نقشه تفکیک زمین غیر دولتی در محدوده حریم شهر به شهرداری، صد در صد ملک، مورد تفکیک قرار نمی گیرد و مقداری، تحت عنوان قدر السهم به شهرداری تعلق خواهد گرفت، ضروری است از قواعد تفکیک زمین در محدوده و حریم شهر و نحوه محاسبه قدرالسهم شهرداری در خصوص این زمین ها، مطلع بود. برای این امر، باید به متن ماده 101 قانون شهرداری ها مراجعه نمود. با توجه به اینکه متن ماده 101 قانون شهرداری، کمی طولانی و پیچیده است، تنها با اطلاع از شرح و تفسیر و نکات حقوقی این ماده می توان از مراحل تصویب نقشه تفکیک زمین غیر دولتی در محدوده حریم شهر توسط شهرداری و نحوه محاسبه قدرالسهم این مرجع در فرایند تصویب نقشه تفکیک زمین، مطلع شد.
متن ماده 101 قانون شهرداری
متن ماده 101 قانون شهرداری که در جلسه علنی بیست و هشتم فروردین ماه سال 1390 مجلس شورای اسلامی تصویب شد و در تاریخ 1390/02/07 به تایید شورای نگهبان رسید، در خصوص ضوابط مرتبط با نحوه تفکیک اراضی در محدوده حریم شهری، تعیین تکلیف کرده و مقرر می دارد:
ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند، در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط، رسیده باشد.
نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری، مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری، حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک، ابلاغ شود.
بعد از انقضا مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک می تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید.
کمیسیون ماده (5)، حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر می نماید.
تبصره 1 (الحاقی 1390/1/28) - رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب ها، ضوابط، آیین نامه ها و دستورالعمل های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ذیل، در تهیه و تایید کلیه نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری ها الزامی است:
مواد (14) و (15) قانون زمین شهری، مصوب سال 1366
قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن، به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی، مصوب سال 1381
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن
قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی - اقتصادی، مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن
ماده (5) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
تبصره 2 (الحاقی 1390/1/28) - در مورد اراضی دولتی، مطابق تبصره (1) ماده (11) قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام خواهد شد.
تبصره 3 (الحاقی 1390/1/28) - در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی، تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی، مطابق با طرح جامع و تفصیلی، با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقی مانده اراضی را دریافت می نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک، قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره 4 (الحاقی 1390/1/28) - کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن، هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد. در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
تبصره 5 (الحاقی 1390/1/28) - هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی شده و متخلفین، طبق قانون مجازات اسلامی جدید مصوب 1392 و قانون تخلفات اداری، تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت.
شرح و تفسیر ماده 101 قانون شهرداری
در یک خلاصه کلی، شرح و تفسیر ماده 101 قانون شهرداری از این قرار است که هنگامی که ادارات ثبت و دادگاه ها، تقاضای تفکیک اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها را دریافت می کنند، باید عمل تفکیک را بر اساس نقشه ای انجام دهند که توسط شهرداری، تایید شده است.
در راستای تایید نقشه تفکیک زمین، توسط شهرداری، متقاضی باید مالک زمین و دارای سند رسمی بوده و از قبل، نقشه ای برای تفکیک زمین خود تهیه کرده باشد؛ سپس، با تقدیم نقشه و رسید پرداخت حق الزحمه ارائه این خدمت (تصویب نقشه تفکیک)، از شهرداری مربوطه بخواهد عمل تصویب نقشه را انجام دهد.
شهرداری، حداکثر ظرف سه ماه باید، اقدام به تصویب نقشه ارائه شده نماید و نتیجه را کتبا به متقاضی، ابلاغ کند؛ در این راستا، شهرداری ملزم است، "با رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب ها، ضوابط، آیین نامه ها و دستورالعمل های مرتبط با قوانین، از جمله قوانین" مذکور در تبصره یک ماده 101 قانون شهرداری، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری، در خصوص خدمات عمومی، از کل زمین نماید.
نکات حقوقی ماده 101 قانون شهرداری
از آنجا که اطلاع از نکات حقوقی ماده 101 قانون شهرداری، بسیار حائز اهمیت است، در این تیتر از مقاله حقوقی دینا، این نکات، بررسی شده و خدمت خوانندگان محترم، ارائه خواهد گردید. نکات حقوقی متن ماده 101 قانون شهرداری، عبارتند از:
درخواست تفکیک زمین، حتما باید از سوی مالک یا نماینده رسمی و قانونی وی ارائه شود تا مورد پذیرش قرار گیرد؛ تفکیک باید، با نوع کاربری، تناسب داشته باشد؛ مالک باید در جهت تصویب تفکیک زمین، نقشه ای از چگونگی تفکیک زمین تهیه نموده و جهت تصویب، تسلیم شهرداری نماید.
مهلت شهرداری برای رسیدگی به درخواست متقاضی برای تصویب نقشه تفکیک زمین، 3 ماه بوده و در صورت عدم رسیدگی تا اتمام مهلت مقرر، به درخواست متقاضی، دادگاه به موضوع رسیدگی خواهد کرد و صدور حکم در خصوص تصویب نقشه و تفکیک زمین را با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی و پس از اخذ نظر کمیسیون ماده 5، صادر خواهد نمود.
مهلت کمیسیون ماده 5 برای ارائه نظر خود به دادگاه، حداکثر دو ماه است و در شرایطی که از ارائه نظر در مهلت مذکور، استنکاف ورزد، دادگاه با در نظر گرفتن طرح جامع و تفصیلی، همچنین، چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رای را صادر خواهد کرد.
درخواست تفکیک ملک، مدارک شناسنامه ای و هویتی کلیه مالک یا مالکان زمین، نقشه تفکیک زمین به همراه کپی آن، مدارک مربوط به زمین تفکیکی از جمله سند رسمی آن و مدرک مشخص کننده موقعیت زمین تفکیکی سند دار بر روی نقشه، از مهم ترین مدارک برای تفکیک زمین در مکان جغرافیایی روستایی و شهری هستند.
برای ارائه درخواست تفکیک زمین به شهرداری، متقاضی باید، به موجب سند رسمی، مالک زمین شناخته شود و صرف داشتن قولنامه که سندی عادی و غیر رسمی است، به فرد این امکان را نمی دهد که از شهرداری، تفاضای تفکیک زمین را بنماید.
چنانچه فردی که دارای سند عادی زمین است، قصد درخواست تفکیک زمین را داشته باشد، دو راه پیش رو، خواهد داشت؛ یکی اینکه از مالک اصلی بخواهد که درخواست تفکیک زمین را بنماید و دیگری اینکه ابتدا، اقدام به دریافت سند رسمی کرده و سپس، درخواست تفکیک آن را داشته باشد؛
هزینه تفکیک زمین با توجه به متراژ و کاربری آن محاسبه خواهد شد که در تیتر بعدی، نحوه محاسبه این هزینه بر اساس متن ماده 101 قانون شهرداری و اصلاحیه آن، توضیح داده خواهد شد که علاقمندان به کسب اطلاعات بیشتر می توانند، مقاله زیر را مورد مطالعه قرار دهند.
نحوه محاسبه و اجرای ماده 101 قانون شهرداری ها
از آنجا که پس از ارائه درخواست تصویب نقشه تفکیک زمین غیر دولتی در محدوده حریم شهر به شهرداری، صد در صد ملک، مورد تفکیک قرار نخواهد گرفت و مقداری، تحت عنوان قدر السهم به شهرداری تعلق می گیرد، نحوه محاسبه و اجرای ماده 101 قانون شهرداری ها، در خصوص قدر السهم شهرداری، پرسش بسیاری از افراد می باشد.
در خصوص پرسش مذکور باید گفت که اطلاع از این امر، یعنی اطلاع از نحوه محاسبه انواع سرانه و قدرالسهم شهرداری در پی درخواست تفکیک زمین غیر دولتی و در محدوده حریم شهر و تقاضای تصویب نقشه آن، با مراجعه به تبصره 3 و تبصره 4 ماده 101 قانون شهرداری ها، میسر است.
بر اساس تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری ها، چنانچه مساحت زمین دارای سند 6 دانگ که درخواست تفکیک آن شده، بیشتر از پانصد متر مربع باشد، شهرداری، تا سقف بیست و پنج درصد (25%) را برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی و تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک، بر می دارد.
البته، قدرالسهم شهرداری در پی درخواست تفکیک زمین غیر دولتی و در محدوده حریم شهر، در صورت توافق شهرداری و مالک، می تواند مطابق پاراگراف قبل نباشد و شهرداری، به جای قدرالسهم، قیمت روز زمین را اخذ کند. مستفاد از تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری ها، «شهرداری مجاز است با توافق مالک، قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری، دریافت نماید.»
شایان ذکر است، در نحوه محاسبه انواع سرانه و قدرالسهم شهرداری در پی درخواست تفکیک زمین غیر دولتی و در محدوده حریم شهر، چنانچه امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک میسر نباشد، شهرداری می تواند، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی، از مالک زمین دریافت نماید که البته، این امر، پس از تصویب شورای اسلامی شهر میسر خواهد بود.
نظریه شورای نگهبان در خصوص ماده 101 قانون شهرداری
از آنجا که ماده 101 قانون شهرداری، ابهامات بسیاری داشت و در مواردی، مغایر با قانون و شرع مقدس بود، طرح «اصلاح ماده (101) قانون شهرداری»، توسط عده ای از نمایندگان مجلس، به مجلس تقدیم شد و در پی مکاتبات چنیدن باره، شورای نگهبان، نظریات خود در خصوص مغایرت و تطابق این طرح را با شرع و قانون اعلام کرد.
سرانجام، پس از تایید شوارای نگهبان، مبنی بر عدم مغایرات طرح مذکور با شرع و قانون، طرح "اصلاح ماده (101) قانون شهرداری"، تصویب شد و در قالب یک ماده واحده، به صورت قانون درآمد که در زیر، فایل دانلود نظریه شورای نگهبان در خصوص طرح اصلاح ماده 101 قانون شهرداری، ارائه شده است.
