خرید ملک یکی از کارهایی است که تقریبا برای تمامی افراد به‌وجود می‌آید یکبار در زندگی خود این کار را انجام دهند. مشاوره تنظیم قرارداد ملکی باید طبق قوانین و استانداردها صورت گیرد؛ اما بهتر است بدانید گاهی شرایطی پیش می‌آید که افراد مجبور به فسخ قرارداد می‌شوند و در این شرایط سوالاتی پیش می‌آید که چگونه می‌توان با وجود مشاوره تنظیم قرارداد ملکی، برای فسخ آن اقدام کرد. بهتر است بدانید این کار تحت شرایط و قوانین خاصی امکان‌پذیر است و شما باید با این قوانین آشنایی داشته باشید.
قرارداد به صورت عقد لازم است یا جایز؟!
یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان فسخ قرارداد باید به آن توجه داشته باشید، نوع عقد قرارداد است. شاید این امور در ابتدا برای شما بی‌اهمیت جلوه کند؛ اما باید بدانید زمانی که می‌خواهید برای فسخ یا هر مورد دیگری اقدام کنید، این مسئله اهمیت پیدا می‌کند. به همین دلیل، همواره توصیه می‌شود در زمان عقد قرارداد از یک وکیل ملکی کمک بگیرید. انواع عقد قرارداد به صورت زیر هستند:
عقد لازم: قانون 185 مدنی به این مسئله اشاره می‌کند که عقد لازم به عقدی گفته می‌شود که طی آن طرفین قرارداد حق فسخ معامله را نداشته باشند، مگر در مواردی که بر طبق قانون به آن اشاره شده است.
عقد جایز: عقد جایز به عقد قراردادی گفته می‌شود که طی آن هر کدام از طرفین معامله هر زمان که بخواهند قرارداد را فسخ کنند و الزام یا شرایط خاصی در این زمینه وجود ندارد.
شما می‌توانید با مشاوره وکیل ملکی بهترین نوع عقد قرارداد را باتوجهبه شرایط و نوع ملکی که می‌خواهید، انتخاب کنید و همین امر به شما کمک می‌کند از حقوق قانونی کاملی برخوردار باشید. این مسئله بسیار مهم است و می‌تواند حقوق قانونی زیادی را برای شما به همراه بیاورد.
رضایت طرفین قرارداد
یکی دیگر از مواردی که در زمان فسخ قرارداد اهمیت قانونی پیدا می‌کند، حق فسخ یا حق انفساخ قرارداد است. در این شرایط، طرفین هر دو رضایت خود را از حق انفساخ قرارداد بر اساس شروطی که وجود دارد، اعلام می‌کنند. ماده 399 و 456 قانون مدنی حق برهم زدن معامله را به طرفین قرارداد یا شخص ثالث که در قرارداد ذکر شده است، می‌دهد که به آن خیار شرط گفته می‌شود. در اینجا باید به این نکته مهم اشاره کنیم که حق فسخ الزامی است و اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، هم معامله و هم شرطی که در این رابطه وجود دارد، از بین می‌رود.
حق فسخ بر اساس قانون
با اینکه در روند فسخ قرارداد مسئله، حق فسخ در نظر گرفته می‌شود؛ اما خود قانون نیز مواردی را در نظر گرفته است که از ضرر و زیان افراد جلوگیری کند و آن‌ها بتوانند در زیر پرچم قانون به حق خود برسند. شرایطی که قانون این حق را برای هر دو طرف در نظر می‌گیرد، به شرح زیر هستند:
خیار عیب
خیار حیوان
خیار شرط
تاخیر ثمن
خیار وصف
خیار غبن
خیار مجلس
تدلیس، تبعض صفقه
خیار تخلف
شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده
همانطور که متوجه شده‌اید، فروشنده و خریدار، هر دو مجاز به فسخ هستند و شرایطی برای هر دو در نظر گرفته می‌شود. توصیه می‌شود کار تنظیم قرارداد خود را به یک وکیل معتبر بسپارید تا قرارداد را به‌صورت قانونی پیش ببرد و تمامی حقوق را برای شما در نظر بگیرد.
خیار مجلس
ماده 396 قانون مدنی این حق را به فروشنده می‌دهد که حق فسخ را بر اساس خیار مجلس داشته باشد. در واقع، تا زمانی که طرفین معامله در مجلس هستند و حضور دارند، حق فسخ معامله جاری است. به این مسئله توجه داشته باشید که حضور طرفین و عدم ترک مجلس توسط یکی از آن‌ها الزامی است، در غیراینصورت، این حق برای فروشنده وجود نخواهد داشت. برای اینکه بتوانید از این حق قانونی خود به خوبی استفاده کنید، بهتر است به موارد زیر توجه داشته باشید:
نباید برای پرداخت ثمن مدتی تعیین شده باشد.
باید از تاریخ عقد بیع سه روز گذشته باشد.
فروشنده نباید کالا را تسلیم کرده باشد و مشتری نباید تمام ثمن را بدهد.
فروش به قیمت کمتر از نرخ روز
یکی از مهم‌ترین مواردی که باعث می‌شود فروشنده بتواند به‌راحتی قرارداد را فسخ کند، فروش کالا به قیمت کمتر از نرخ روز است. این قانون صریحا در ماده 416 قانون مدنی ذکر شده است. البته این شرایط زمانی مورد قبول است که فوری بودن یا غیرقابل مساحمه بودن تفاوت قیمت مطرح باشد. بهتر است بدانید این حق برای خریدار نیز وجود دارد و هر دو می‌توانند با تکیه بر این قانون برای فسخ قرارداد اقدام کنند.
عدم تعهد به شرط از سوی خریدار
یکی دیگر از مواردی که باعث می‌شود فروشنده بتواند برای فسخ قرارداد اقدام کند، عدم تعهد خریدار به شرطی است که در معامله ذکر کرده است. اگر خریدار در قرارداد به این مسئله اشاره کند که کار خاصی را باید انجام دهد و در تاریخ و روز مشخص آن کار را انجام ندهد، فروشنده این حق را دارد که قرارداد را به‌صورت یک طرفه فسخ کند. این مسئله بر اساس ماده 234 تا 235 قانون مدنی صورت می‌گیرد و فروشنده و خریدار باید در زمان اجرای قرارداد از آن مطلع باشند.
در صورت عدم پرداخت به‌موقع، آیا فروشنده می‌تواند قرارادا را فسخ کند؟
یکی از مهم‌ترین مواردی که فروشنده می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند، عدم پرداخت به‌موقع است. در این شرایط، درصورتیکه خریدار نتواند پول را در زمانی که در قرارداد ذکر شده است، دریافت کند، قرارداد قابل فسخ است. بهتر است در این رابطه با یک وکیل متخصص مشورت کنید، تا بتوانید از تمامی حقوق قانونی خود مطلع شوید و سپس در صورت لزوم برای بهره‌برداری از حق خود اقدام کنید. این مسئله مهم است و شما را در مسیر درستی قرار می‌دهد.
شرایط فسخ قرارداد از سوی خریدار
از طرف دیگر، طبق قانون خریدار بر اساس مواردی که در معامله ذکر می‌شود، حق فسخ قرارداد را داراست. به‌طور کلی، قانون تلاش کرده است با درنظرگرفتن موارد متعدد به افراد کمک کند قرارداد را فسخ کنند تا هیچ حقی از کسی ضایع نشود.
خیار حیوان
یکی از مهم‌ترین شرایطی که خریدار می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند، خیار حیوان است. در این شرایط، خرید باید ظرف سه روز از طرف خریدار صورت گرفته باشد. در واقع، خیار حیوان زمانی قابل اعمال خواهد بود که خریدار ظرف سه روز این مسئله را به فروشنده اطلاع دهد. این نوع فسخ تنها در معاملاتی که مرتبط با بیع است، قابل اجراست. باتوجهبه این مسئله که این موارد نیاز به دانش حقوقی دارند، شما باید این کار را زیر نظیر گروه وکلای ملکی انجام دهید تا بتوانید تمامی شرایط را بر اساس قانون پیش ببرید.
عدم مشاهده کالا و خرید
یکی دیگر از مواردی که طبق قانون، خریدار می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند، خرید کالایی است که آن را ندیده است و تنها اوصاف آن را شنیده است. درصورتیکه خریدار به این مسئله اشاره کند که این کالا با اوصافی که از آن شنیده است مغایرت دارد، حق فسخ را دارد. البته باید بدانید شروط خاصی در این نوع حق فسخ جاری است که بهتر است با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا بتوانید اطلاعات کاملی را در این زمینه به‌دست بیاورید.
کالای معیوب
از جمله مواردی که حق فسخ قرارداد به خریدار داده می‌شود، معیوب بودن کالایی است که خریداری شده است. درصورتیکه خریدار متوجه شود که کالا عیب یا مشکلی دارد، می‌تواند بر اساس حقی که در قانون به او داده شده است، قرارداد را فسخ کند. این مسئله بسیار مهم است و می‌تواند به افراد کمک کند در یک بستر قانونی به دادوستد بپردازند و کارهای خود را پیش ببرند. به این فسخ خیار فوری گفته می‌شود و فوریت در اجرای آن قابل قبول مراجع قانونی است.
چرا حضور وکیل در زمان معاملات ملکی الزامی است؟
همواره توصیه می‌شود در زمان معاملات ملکی از یک وکیل کارکشته بخواهید که در مجلس حضور داشته باشد. بهتر است بدانید وکیل به امور و شرایط قانونی تسلط دارد و به خوبی می‌تواند تمامی اطلاعات را در اختیار شما قرار دهد. در نتیجه، فسخ قرارداد به خوبی صورت می‌گیرد و هیچ یک از طرفین ضرر نخواهند کرد؛ زیرا آن‌ها در زمانی که قرارداد عقد می‌شود، با تمامی شروط آشنایی دارند و این مسئله به آن‌ها کمک می‌کند کارهای خود را به خوبی پیش ببرند و در یک بستر امن معامله خود را انجام دهند.
برای امور عقد یا فسخ قرارداد به کجا مراجعه کنیم؟
تا به اینجا تلاش کردیم اطلاعات کاملی را در مورد شرایط عقد و فسخ قرارداد در اختیار شما قرار دهیم. همانطور که متوجه شده‌اید، هم فروشنده و هم خریدار طی شرایط خاصی قادر به فسخ قراردادی هستند که میان آن دو بسته شده است. اگر به دنبال مرکز حقوقی معتبری هستند که برای امور قراردادی خود به آن‌ها مراجعه کنید، می‌توانید به گروه وکلای ملکی مراجعه کنید. گروه وکلا ملکی تخصص بالایی در این زمینه دارد و به شما کمک می‌کند به خوبی در مسیر قرارداد و معاملات قانونی قرار گیرید.
