حق پشیمانی : چطور در صورت پشیمانی، معامله را فسخ کنیم؟

شرط پشیمانی در قرارداد چیست؟

به گزارش دلگرم : حق یا شرط پشیمانی در قرارداد به معنای وجود نوعی اختیار فسخ با پرداخت خسارت مقطوع به طرف مقابل قرارداد می باشد. متاسفانه بعضی از مردم تصور می نمایند که شرط پشیمانی بطور پیش فرض در تمام قراردادها وجود دارد و آنان می توانند هر زمان که اراده نمودند، آن را اعمال نمایند که این تصور کاملا اشتباه می باشد.

زیرا مطابق با قانون، هر موردی که در قرارداد بصورت مکتوب قید گردیده باشد، قابلیت اجرا را خواهد داشت. حق یا شرط پشیمانی نیز اگر بصورت مکتوب در قرارداد نوشته شده و برای آن مدت تعیین گردیده باشد، قابلیت اجرا خواهد داشت و ظرف مهلت مقرر میتوان آن را اعمال نمود.

در قید نمودن حق پشیمانی در قرارداد باید به این امر توجه نمود و در قرارداد نوشته شود که خریدار یا فروشنده ظرف چه مدت میتواند از حق پشیمانی خود استفاده نموده و قرارداد را فسخ نماید، چرا که اگر مدت، تعیین نشده باشد، این مورد باطل خواهد بود بدین دلیل که این حق، نوعی خیار شرط است و اگر برای خیار شرط، مدت تعیین نگردد، خیار باطل خواهد بود. هم چنین میزان ضرر و زیان پرداختی به طرف مقابل قرارداد، باید بصورت دقیق، مشخص گردد که چه مبلغی باید پرداخت گردد.

شرط پشیمانی تنها با اعلام آن محقق نمی گردد، بلکه اعمال و اجرای کامل آن منوط به پرداخت خسارت (ضرر و زیان) به طرف مقابل قرارداد می باشد. طرفین در تنظیم قرارداد، می توانند با یکدیگر توافق نمایند که بطور مثال اعمال تمامی خیارات را در قرارداد مانند خیار غبن و … را اسقاط نمایند اما در بند دیگری، شرط یا حق پشیمانی و فسخ قرارداد با تعیین مدت و مبلغ پرداختی بعنوان خسارت به طرف مقابل قرارداد را درج نمایند.

نکات مهم در شرایط پشیمانی در معامله

نحوه اعمال حق یا شرط پشیمانی در قرارداد

نکته مهم این است که جهت انجام فسخ قرارداد بنا به هر علتی اعم از استفاده از خیارات مندرج در قرارداد، اعمال حق پشیمانی و یا … تنها صرف اعلام این مطلب به بنگاه املاک کفایت نمی نمایند و موضوع می بایست از طریق مراجع قضایی اعلام و پیگیری گردد. یعنی صرف اعلام به مشاور املاک جهت اعمال حق پشیمانی در فسخ معامله، شرط لازم است اما کافی نمی باشد.

مورد دیگری که می بایست مورد توجه قرار گیرد، مساله روش پرداخت ضرر و زیان می باشد. معمولا اگر خریدار کسی باشد که از انجام معامله پشیمان شده است، فروشنده می تواند مبلغ ضرر و زیان را از مبلغی که خریدار فی المجلس پرداخته است، کسر نموده و الباقی آن را به خریدار عودت نماید. اما اگر فروشنده از انجام معامله پشیمان گردد، دریافت ضرر و زیان برای خریدار، ممکن است با قدری دشواری همراه باشد.

بهترین شیوه جهت مطالبه ضرر و زیان در این شرایط برای خریدار، حل این مساله از طریق مذاکره و صحبت می باشد اما اگر فروشنده با این روش، ضرر و زیان را پرداخت ننماید، خریدار می بایست با تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی، خسارات خود را مطالبه نماید. مطابق با اصول و قواعد کلی، معمولا توصیه می گردد که شرط یا حق پشیمانی در قرارداد، گنجانده نشود چرا که ممکن است در نگاه اول این شرط به نفع طرفین باشد اما با بررسی دقیق تر مشخص می شود که اعمال این شرط، مضراتی را نیز در پی خواهد داشت.

گاهی اوقات ممکن است که قیمت ملک در طی یک مدت تقریباً کوتاهی بشدت افزایش پیدا کند و خریدار با مبلغی که جهت خرید پرداخت نموده، در صورت اعمال حق پشیمانی توسط فروشنده، دیگر نتواند ملکی مناسب و متناسب با بودجه خود را خریداری نماید. بدیهی است افزایش قیمت ملک در این شرایط و رونق بازار، با اعمال شرط پشیمانی، قطعا به ضرر خریدار خواهد بود.

گاهی اوقات نیز ممکن است که عکس مساله فوق اتفاق بیفتد یعنی اینکه بازار ملک دچار رکود شود و قیمت ها تنزل پیدا نموده در نتیجه خریدار قدرت انتخاب بیشتری پیدا نموده و با اعمال حق یا شرط پشیمانی، ضرر قابل توجهی به فروشنده تحمیل می گردد.

بنابراین توصیه می گردد که هم خریدار و هم فروشنده بجای این مساله که بخواهند شرط یا حق پشیمانی را در قرارداد بگنجانند، قبل از انجام معامله تحقیقات لازم را نموده و دقت کافی را مدنظر داشته باشند و همچنین مشاورین املاک نیز، با توجه به موقعیت هر کدام از خریدار و فروشنده، آنها را در جهت انجام معامله به نحو مطلوب، راهنمایی نمایند.

مساله دیگری که در مورد اعمال حق یا شرط پشیمانی می بایست مدنظر خریدار و فروشنده قرار گیرد، این است که بلافاصله بعد از انجام معامله و امضای مبایعه نامه، آنان مکلف به پرداخت حق کمیسیون مشاورین املاک می باشند پس حتی در صورت اعمال حق پشیمانی می بایست، کمیسیون املاک پرداخت گردد. اگر یکی از طرفین معامله با استفاده از حق پشیمانی قصد فسخ معامله را داشته باشد، می بایست کمیسیون قانونی هر دو طرف معامله را علاوه بر مبلغ ضرر و زیان پرداخت نماید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۷۴۸ شماره پرونده: ح ۸۴۷۱-۷۹-۸۹ تاریخ نظریه: ۱۳۹۸/۱۲/۲۶

چنانچه شخص «الف» در دفترخانه اسناد رسمی به شخص ب وکالت‌نامه بلاعزل در خصوص موضوعات مالی و غیرمالی اعطاء کند:

۱- آیا طرح دعوی تایید منفسخ شدن وکالت و ابطال وکالت‌نامه مزبور از جانب موکل با ادعای انجام مورد وکالت توسط خودش یا فرد دیگری به جز وکیل ممکن است؟

۲- آیا امکان ابطال وکالت ‌نامه ‌هایی که به صورت بلاعزل اعطاء می‌شود و بعد از مدتی موکل به هر دلیل از اعطای آن پشیمان می‌شود وجود دارد؟

۱- وفق ماده ۶۸۳ قانون مدنی از موارد انفساخ وکالت انجام عمل مورد وکالت توسط موکل و یا از بین رفتن متعلق وکالت است. بنابراین در فرض سؤال که موکل مدعی است موضوع وکالت انجام و به تبع آن وکالت وکیل زایل شده است، می‌توان از طرق مقتضی از جمله ارسال اظهارنامه، وکیل را از این امر مطلع سازد؛ اما در صورت بروز اختلاف میان وکیل و موکل در باب زوال وکالت و یا تاریخ آن، طرح دعوای انفساخ وکالت وفق ماده فوق‌الذکر از سوی موکل قابل استماع است و در هر صورت تشخیص مصداق بر عهده قاضی رسیدگی کننده است.

۲- صرف ‌نظر از آن که پشیمانی موکل از اعطای وکالت به شرح مذکور در استعلام نمی‌تواند از موجبات بطلان عقد وکالت تلقی شود، ولی دعوای اعلام بطلان وکالت و نیز ابطال وکالتنامه رسمی حتی اگر توأم با اسقاط حق عزل وکیل باشد، قابل استماع است. بدیهی است در فرض یاد شده مدعی حسب مورد باید ثابت کند که عقد وکالت فاقد شرایط اساسی صحت معامله موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی بوده است و یا آن که عقد مذکور متضمن شرط یا قیدی بوده که حسب مورد وجود یا فقدان آن به ارکان اصلی عقد خلل وارد کرده است.

صورتجلسه نشست قضائی استان البرز/ شهر کرج مورخ ۱۳۸۸/۱۱/۰۹

آیا قرار دادن مبلغی به عنوان واقولی یا حق پشیمانی در قرارداد بدون تعیین مدت، ماهیتاً خیار شرط تلقی می‌شود تا مقررات ماده ۴۰۱ قانون مدنی اعمال شود یا قصد متعاملین از قرار دادن این بند در قرارداد اعمال خیار شرط نبوده، صرفاً جهت تحکیم قرارداد است؟

نظر هیئت عالی

کشف اراده، قراردادی است و تفسیر قرارداد تابع مجموع نکاتی است که در هر عقد وجود دارد لذا احراز شرط تحکیمی یا خیار شرط و مانند آن تابع توافق قراردادی و اصول حاکم بر تفسیر قراردادها می‌باشد. بنابراین، اتفاق ‌نظر مورد تأیید است.

نظر اتفاقی

ابتدا باید قصد متعاملین از گنجاندن این مطلب در قرارداد روشن شود. اگر با توجه به اظهارات شهود و مفاد قرارداد مشخص شود که قصد طرفین اعمال خیار شرط بوده است، در این ‌صورت مشمول ماده ۳۹۹ قانون مدنی می‌باشد. در صورت عدم قید مدت، طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی، حکم بر بطلان شرط و بیع صادر می گردد.

لیکن در غیر اینصورت و در حالت عادی، چون معمولاً در قراردادها اسقاط کافه خیارات قید می شود و برای حق پشیمانی مدت تعیین نمی شود، به نظر می رسد قرار دادن حق پشیمانی به منظور تحکیم قرارداد بوده و خیار شرط تلقی نمی شود؛ لذا عدم قید مدت نیز باعث بطلان معامله نخواهد شد. به علاوه، اصل بر لزوم قراردادهاست و در صورت تردید، خیار اعمال نمی شود.