پیشگفتار
تخلیه اماکن تجاری یا مسکونی پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید آن یا عدم توافق میان طرفین امری است که می بایست واقع شود، اما گاهی پیش می آید که مستأجرین بنا به دلایل مختلف و بعضاً واهی از انجام این کار خودداری می‌کنند. این دلایل گاهی ممکن است کاملاً شخصی باشد همچون آن که مستأجر اعلام کند محل مناسبی برای جا به جایی پیدا نکرده است یا می‌تواند ادعای اختلاف در مندرجات قرارداد باشد مثل آن که ادعا کند تاریخ تخلیه به اشتباه ذکر شده و یا مالک مبلغ ودیعه را پرداخت نکرده است و مواردی از این قبیل. در هر حال پس از بروز اختلاف موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. دعاوی تخلیه یکی از پرتکرارترین دعاوی مطرح در مراجع ذی‌صلاح قضایی می باشد و روابط میان موجرین و مستأجرین نیز در طول تاریخ بسیار پیچیده بوده و قانون گذار را مجبور نموده تا مبحث اجاره را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، 1362 و 1376 تصویب نماید. موجرین به دو شکل مختلف که عبارت است از حکم تخلیه و دستور تخلیه می توانند اقدام قضایی نمایند و ما در این مقاله به بررسی این موارد خواهیم پرداخت.
شرایط حکم تخلیه فوری مستاجر یا دستور تخلیه
دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری مستاجر زمانی مصداق پیدا می‌کند که روابط موجر و مستأجر مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد یعنی اجاره در سال 1376 و یا بعد از آن منعقد شده باشد و شرایط خاص آن قانون در قرارداد طرفین حکم فرما باشد.
برای اینکه موجر بتواند مطابق قانون تقاضای صدور دستور تخلیه فوری بنماید باید شرایطی فراهم باشد که عبارتند از:
اجاره نامه مدت داشته باشد.
اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.
هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستأجر رسیده باشد.
هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد.
مدت اجاره تمام شده باشد.
مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود یا در حساب دادگاه تودیع شود.
احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر
در واقع جمع شرایط بالا است که به موجر حق استفاده از دستور تخلیه را می‌دهد و چنانچه هر کدام از شرایط بالا وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری مستاجر وجود نخواهد داشت.
البته نکته ای که باید بدان توجه کرد این است که عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی منعقد شود. در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایط فوق و انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای مؤجر یا قائم‌مقام او با تقدیم دادخواست، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت. اما در عقد اجاره با سند رسمی چنانچه مستأجر پس از منقضی شدن مدت اجاره از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام او، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت صورت خواهد پذیرفت.
شرایط گرفتن حکم تخلیه و موارد آن
در صورتی که شرایط مقرر قانونی جهت تخلیه فوری که در پاراگراف قبل بیان شد وجود نداشته باشد همچنان امکان تخلیه ملک وجود خواهد داشت اما در چنین شرایطی می بایست به طرح دعوای تخلیه ملک اقدام نمود که این دعوا برخلاف تخلیه فوری، فوریت نداشته و با تشکیل جلسه دادگاه و صدور حکم امکانپذیر است.
موارد و شرایط گرفتن حکم تخلیه غیر فوری شامل موارد زیر می باشد:
زمانی که مدت قرارداد اجاره منقضی شود و مستاجر ملک را تخلیه نکرده و شرایط مقرر قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 احراز نشود.
مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید.
در قرارداد اجاره شرط شده باشد که ملک به دیگری منتقل نشود اما مستأجر بر خلاف شرط مذکور ملک را به دیگری منتقل نماید.
مستأجر از ملک استفاده‌ای غیر مشروع کرده باشد.
فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک
مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای حکم تخلیه
دادخواست و یا درخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و در صورتی که دعوا راجع به اموال عمومی و دولتی نباشد در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد.
در خصوص تخلیه غیرفوری قاضی شورای حل اختلاف بعد از تعیین وقت رسیدگی به صدور حکم تخلیه می پردازد و پس از قطعی شدن حکم، امکان اجرای آن پس از صدور اجرائیه از طریق واحد اجرا توسط ماموران کلانتری وجود خواهد داشت.
در خصوص تخلیه فوری اگر تمام شرایط مقرره قانونی وجود داشته باشد دستور تخلیه صادر می گردد و به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر سه روز فرصت خواهد داشت تا جهت تخلیه اقدام نماید. اگر مستاجر به هر دلیلی امکان تخلیه نداشته باشد فقط برای یکبار می تواند تقاضای مهلت کند و مقام قضایی برای یک نوبت یکماهه به او فرصت خواهد داد.
هزینه دادرسی دعوای تخلیه
تخلیه یک دعوای غیر مالی است بنابراین هزینه دادرسی آن بر همان مبنای دعوای غیر مالی محاسبه می‌شود که بسیار ناچیز است. اما این امکان وجود دارد که مطابق با قرارداد اجاره مستأجر مبلغی را تحت عنوان ودیعه یا پول پیش به موجر پرداخته باشد که در این صورت موجر باید قبل از ثبت دادخواست کل آن مبلغ را در صندوق دادگستری تودیع نماید و سپس اقدام به ثبت دادخواست تخلیه کند.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه شامل موارد زیر می شود:
سریع بودن دستور تخلیه، همانطور که بیان شد دستور تخلیه در قالب دستور قاضی است و بسیار سریع صورت می‌گیرد و نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم نمی‌باشد.
پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر مکلف است ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.
صدور دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره می باشد.
امکان صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه در املاک مشاعی
ملک مشاع ملکی است که در آن دو یا چند نفر در جزء جزء ملک سهم دارند و در واقع ملک بین چند نفر مشترک است که در حقوق به چنین حالتی اشاعه می‌گویند. حال فرض کنیم دو شریک هر یک 3 دانگ از ملکی را در اختیار دارند و با توافق بین خود ملک را به دیگری اجاره می‌دهند. بعد از مدتی مستأجر اجاره یکی از شرکا را پس از گذشت 3 ماه پرداخت نمی‌کند و این شریک در صدد درخواست حکم تخلیه برمی آید. اگر در نظر بگیریم شریک دیگر با مستأجر سازش دارد، در این صورت حکم صحیح چه خواهد بود؟ از آنجایی که هر یک از شرکا در کل ملک مشاع دارای حق هستند، هیچ شریکی بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف ملک را ندارد، نتیجه این امر آن است که هریک از شرکا می توانند تخلیه ملک مستاجره را تقاضا نمایند.
